园区买房实录 改善客群买不到好房?www.991238.c

更新时间:2019-10-08

  我们了解到,园区有一些楼盘,是只有少数人才买得起,或者买得到的,比如双湖板块的一些高端别墅区。

  此前,因为园区7090的政策,所以导致园区大量小户型。但十多年过去,园区经历了产业升级,人才结构优化调整,如今的园区人,对于中大户型的需求,对于更加美好生活的追求,已经成为不少家庭迫在眉睫的改善任务。

  既然别墅买不起,那么换个面积大一点的普通住宅,或者是置换,或者是再购,改善家庭居住空间,是势在必行。

  我们了解到,云栖安缦(已取证)、中海上园湾(已取证)、龙湖熙上、颐和公馆、首创项目的楼面价、容积率都差不多(1.2-1.5),均为低密社区的配置。

  园区成立25年,发展日新月异,成为长三角区域一体化城市群中的C位主角,已经证明了其城市发展的能力。

  这一次,多家大牌房企起笔青剑湖,在原来的青剑湖高端住区基础上,再次打造园区又一个金鸡湖。

  园区大量的改善客群,已经把目光投向了这里,尤其是已经取证的项目,成为假期内最热的景点。

  苏南房观旗下门店在青剑湖,这两天中午来联合生活广场(云栖安缦西)吃饭的看房客户挤得几家饭店人满为患。

  我们从前面地图上可以看出,云栖安缦、上园湾、熙上、www.991238.com,颐和公馆是紧密靠在一起的,从区位上说,其实区别不大。

  青剑湖五个纯新盘,除了首创项目稍晚入市,其余四个盘均要在今年面市销售,尤其是云栖安缦和上园湾,均已取证,即将开盘。

  从产品形态看,1.2的容积率,基本都做成了洋房和小高层,只有一个项目例外,就是云栖安缦。

  这是唯一的一个纯叠加的精装社区,6-8F的层高,金属铝板的立面,配合了水晶灰镀膜玻璃,外观上也很漂亮。

  前面说过,园区未来推地不会大规模出地,只能是打补丁,因此不可能会单独出一个低密度的地块。再加上限墅令的施行,1.0容积率的地块已然绝迹。

  也就是说,1.2容积率的地块很可能就是最低密度的了。未来容积率只可能更高。

  规划容积率一旦上去,在限价的大前提下,对于开发商来说,势必要做足容积率。

  叠加常规户型是上下两层,这样上下一列就是3-4户人家,而平层则是一层一户。

  同样的160㎡,叠加在客厅上方挑空部分,是不计面积的,这样大约有13个平米是算赠送,而且不是阳台、飘窗等边角料,是实打实的房间面积赠送。

  按照园区新房一个平方动辄3.5万的售价计算,叠加起码多附赠了45万元啊。

  一层8米开间朝南,大宽厅,上下两层就是四开间,16米朝南。这在园区是非常罕见的,采光面非常好,更加适宜居住。

  苏南房观在采访中发现,云栖安缦的客群年龄大约在35-45岁,有不少有海外留学背景,更年轻,更有活力,而且收入会相对更高。

  再加上未来云栖安缦是精装交付的社区,很多年轻客户就非常喜欢省事,不想去装修,这样也减少了小区日后管理难度和装修垃圾的难题。

  住过高端项目的朋友们都知道,哪怕是同样的户型,业主素质不同,对于小区的整体素质都会有不同,未来的二手房价格,也会有不同。

  前面已经讲过叠加之于平层的诸多利好,这里不赘述,但苏南房观认为,叠加因其低密和性价比,以及整个小区的高端属性,在未来会有更大的升值空间。

  简单说明:当一个版块内有普通平层上千套,而叠加仅仅两百多套,而且大多自住,能在二手市场流通的这种高端产品,肯定出来就是供不应求!

  比如云栖安缦,铝板立面的叠加产品保值性保鲜性更高,历久弥新,更有质感,整个社区的颜值持续在线。

  我们还在和客户的交流中发现,有些人在犹豫,是买青剑湖呢,还是再等等奥体的仁恒海河云庭?还有中海上华琚,244套大平层。

  苏南房观也给出了自己的建议,园区自今年年初唐宁府最后一波开盘,中海上东区最后一期400套在6月底收官,已经很久没有新房出来了。

  首先,上华琚已然接近竣工,但迟迟没有消息。仁恒海和云庭刚出地面,笔者刚去工地探盘,要开盘,可能还需要时日。

  目前据了解,各项目的人才优购有60%的房源,但人才不够;但假若往后拖,符合条件的人才会越来越多,你面临的竞争会更加激烈。

  其次,因为体量有限,中签率可能会很低。上华琚应该只有244套,海和云庭据传这次也不会拿出很多房源,尤其是160和190㎡的洋房户型,可能只有40-50套。

  万一届时开盘,你摇不到,那么回头再看青剑湖,你心仪的项目和户型已经被别人买走了...

  我们给个建议,从现在开始,无论是青剑湖,还是奥体板块,只要有园区楼盘取证,最好都去试一试。

  毕竟现在160㎡的产品稀缺啊,据不完全统计,青剑湖几个楼盘加起来,500套左右,其中云栖安缦就占了近半。

  我们在多个买房群里发现,有不少来自苏州四县市(昆山、太仓、常熟、张家港)的粉丝,他们在当地已经拥有数套各种形态的住宅,考虑到投资的多样性,苏州园区显然成为他们最佳选择。

  在苏州姑苏区、相城区、吴中区、新区以及吴江的一些顶层改善客群,考虑到资产的优化配置,会选择在园区购买自住的大面积住宅,或者学区房。

  很多引进园区的人才,因为有人才组屋、人才优租、人才优购政策,所以这些高端人才,都会选择在园区通过各种方式买房留下。

  此外,原来在园区的业主们,他们可能因为面积的改善、学区的改善,以及环境和住宅形态的升级改善,选择了继续在园区置业。

  无论苏州新兴起多少个板块,不是打着园区南的概念,就是园区东,或者下一个园区。

  等园区大幅度降价,就像荒诞派戏剧《等待戈多》的情节一样,也许永远都等不到。

  因为铂悦府、星公元、唐宁府、苏州中心、上东区等楼盘,几乎是刚知道消息,就没了,而现在二手房的价格,一路飙涨。

  所以现在园区的改善客群,面临着看似有不少楼盘的选择,但很可能一犹豫就错过不再的境遇。

  目前青剑湖板块的集中推量可以说是ZF给的最好的一次改善置业的机会,毕竟地段、产品和品牌都很不错。

  但新房的交易成本低啊,二手房还要中介费,还要各种税费,尤其是已经被别人住过,哪有现房交付的新房来得更称人心意?

  园区尽管遭遇了多次调控,但近期的表现来看,还是苏州各区最值得信任的城区。

  假如你要改善,你要进行资产的优化配置,这次青剑湖很可能是你最好的一次机会。